Miet- und Pachtverhältnisse im Lichte der Corona Krise

Miet- und Pachtverhältnisse im Lichte der Corona Krise

Ausgabe 2020-08

Unmittelbar nach Bekanntwerden der staatlichen Dringlichkeitsverordnungen im März dieses Jahres wurden seitens zahlreicher Gewerbetreibender Stimmen laut, welche einen sofortigen Mietnachlass forderten. Die Unternehmer fürchteten einschneidende Gewinneinbußen, welche es ihnen unmöglich machen, den Miet- bzw. Pachtzins zu bezahlen. Alsbald meldeten sich auch die Betriebs- und Liegenschaftseigentümer zu Wort, welche sich hinsichtlich der Bezahlung des Miet- und Pachtschillings besorgt zeigten. Es gilt daher einen Interessenkonflikt zwischen den beiden Vertragsparteien zu lösen, deren Ursache der Erlass einer gesetzlichen Bestimmung darstellt.

Es ist unbestritten, dass es sich bei der Covid19-Pandemie um ein unvorhersehbares Ereignis handelt, welches die Verhängung der einschränkenden Maßnahmen notwendig machte. Wieder einmal hat es die italienische Exekutive jedoch verabsäumt, den damit verbundenen Interessenskonflikt zwischen Mieter/Pächter einerseits und Vermieter/Verpächter andererseits, mittels einer klaren gesetzlichen Regelung, im Keim zu ersticken. Stattdessen hat man eine allgemeine Bestimmung (Art. 91 GD Nr. 18/2020) in den Gesetzestext aufgenommen, wobei eine Verantwortlichkeit des Schuldners aufgrund von Nicht- bzw. verspäteter Erfüllung ausgeschlossen wird. Kurzum hat man die zeitweilige und gegenseitige Aussetzung der Verpflichtungen aus dem Vertragsverhältnis ins Auge gefasst, wobei man angesichts der spezifischen Formulierung nicht davon ausgehen kann, dass es sich um einen Erlass der Leistungen handelt. Daher wäre der Mieter nach Aufhebung der einschränkenden Maßnahmen zur Nachzahlung der lediglich gestundeten Beträge an den Vermieter verpflichtet. Nachdem letztere jedoch (für den Zeitraum der Einschränkungen) ihre vertragliche Verpflichtung nicht nachträglich erbringen können, räumt man dem Mieter im Gegenzug und sozusagen als Entschädigung für die entgangene Nutzung der Liegenschaft ein Steuerguthaben in Höhe von 60 % des Mietzinses ein. In den Genuss der angedachten Entschädigung kommen jedoch nicht alle Kategorien. Zudem ist dieses bis dato zeitlich beschränkt und ist nur dann zielführend, wenn am Jahresende eine Steuerschuld besteht. Die zeitliche Verzögerung der Verrechnung mit der zu bezahlenden Steuer tut noch das ihrige. Auf diese Art und Weise versucht die Regierung, den erwähnten Interessenkonflikt zu beseitigen, jedoch auf völlig unzulängliche Art und Weise, weshalb die Vertragsparteien – zwecks Regelung ihrer jeweiligen Ansprüche aus dem Vertragsverhältnis – gezwungen sind, auf die bereits vorhandenen privatrechtlichen Gesetzesbestimmungen abzustellen.

Diesbezüglich muss – in Ermangelung einer spezifischen Regelung im jeweiligen Vertragswerk – sowohl auf die im Zivilgesetzbuch als auch in den Sondergesetzen vorgesehenen allgemeinen und spezifischen Bestimmungen verwiesen werden, welche den hier analysierten Anlassfall betreffen, oder aber zu betreffen scheinen. Es handelt sich hierbei um die Bestimmungen im Allgemeinen ex Art. 1256 und im Speziellen gemäß Art. 1463, 1464 und Art. 1467 alle ZGB. Hinzu kommen noch die spezifischen Normen nach Art. 1623 ZGB (Pachtverträge) und Art. 27, Absatz 8 Ges. Nr. 392/1978 (Geschäftsmieten). Bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen sehen diese jeweils entweder die Aussetzung der Leistungen, eine allfällige Anpassung derselben bis hin zur Vertragsaufhebung vor. Die juristische Bewertung der jeweiligen individuellen Position der Vertragspartei wird die Beanspruchung einer oder mehrerer dieser Bestimmungen gegenüber den Restlichen, begründen. Dies gilt es dann gegebenenfalls im Konkreten zu bewerten.

Angesichts der außerordentlichen Situation wäre eine einvernehmliche Lösung des Konfliktes wünschenswert. Es liegt jedoch nahe, dass sich alsbald die Gerichte mit der aufgeworfenen Problematik zu befassen haben werden, wobei die bereits bestehenden Bestimmungen mit den eingangs erwähnten neuen Normen zu koordinieren und anzuwenden sind.

RA Dr. Lorenz Michael Baur und
RA Dr. Janis Noel Tappeiner

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